Пошли в рост: зачем в Петербурге скупают доли в квартирах
В конце марта этого года в городских СМИ прошла информация о том, что приезжие из ближнего зарубежья начали массово скупать доли в петербургских квартирах. По данным юристов, средняя сумма сделки составила около 500 тысяч рублей. На днях представители Росреестра по Петербургу информацию о скупке долей мигрантами опровергли. Однако опрошенные сайтом 78.ru эксперты рынка недвижимости уверены: интерес у населения к приобретению отдельных квадратных метров в комнатах с каждым годом только растет.
Почти избавились от криминала
По словам генерального директора агентства недвижимости «ДОЛИ.ру» Игоря Аболемова, до 2014 года доли приобретались для того, чтобы в основном заселиться и выжить других собственников. Однако в течение последних 5 лет в городе количество таких случаев постепенно уменьшалось.
—Сейчас проблему выживания одних жильцов другими в Петербурге масштабной назвать нельзя. На мой взгляд, это связано с тем, что недвижимость в нашем городе не очень дорогая. Откровенно бандитских способов уже нет. Законодательство здесь работает достаточно четко. А вот в Москве знаю, что ситуация иная - квадратные метры там существенно дороже и подобные операции там пытаются “провернуть” намного чаще, —уверен эксперт.
Как поясняет специалист высшей категории, член клуба Gold Team корпорации «Адвекс» Татьяна Кочергина, ситуация изменилась к лучшему после того, как в 2016 году был принят федеральный закон №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он обязал оформлять все сделки с долями только через нотариусов. Это существенно зачистило рынок от криминальных сценариев, но и в настоящее время 100% гарантии от мошенников никто дать не может.
В перспективе корректировок закона о «долевке»
Игорь Аболемов считает, что за последние годы значительно выросло количество долей в продаже. Вместе с большим объемом предложений заметно снизились цены на такие лоты. Тренд связан с тем, что суды стали оперативно взыскивать долги по ЖКУ. Если раньше собственник мог безнаказанно не платить за коммунальные услуги, при условии, что это было официально его единственное жилье, то сейчас ситуация стала другой. Мировые судьи теперь начали заочно списывать деньги со счетов должников.
—Также значительно изменилось соотношение количества долей в продаже и количества желающих приобрести такие объекты. Несколько лет назад невыделенных квадратных метров в жилых квартирах Петербурга было мало, а клиентов много. Сейчас в связи с кризисом количество покупателей долей под прописку многократно выросло, — констатирует Игорь Аболемов.
Руководитель направления вторичной недвижимости агентство «АРИН» Михаил Гаврилов подчеркивает, что доли и комнаты – это один из самых ликвидных объектов в настоящее время . С учетом роста цены на вторичную недвижимость на 13,7% за последний год (с марта 2018-го по март 2019-го), все привлекательные объекты практически выметены с рынка.
—Добавьте сюда еще часть покупателей, которые перейдут из первички из-за корректировок законодательства о долевке с 1 июля этого года (бывшие инвесторы, покупавшие на стадии фундамента и продававшие по готовности объекта). Отсюда еще один легкий всплеск на рынке долей вполне возможен, — уверен эксперт.
Кто и зачем покупает
Генеральный директор агентства недвижимости "Невский Простор" Александр Гиновкер рассказывает, что доли покупают по разным причинам: когда крайне ограничен бюджет, с целью впоследствии выкупить всю квартиру или для получения прописки. Еще одной причиной приобретение долей в центре Петербурга является жесткая привязка к локации, например, когда человек работает в исторической части города, а квартиру-студию с аналогичной стоимостью может позволить себе лишь на окраине или вовсе в Ленобласти.
С таким мнением согласна Татьяна Кочергина. По ее словам, вложения в доли – это реальный способ улучшить жилищные условия, например, для молодежи, которой «подъемные» на приобретение «квадратов» дают родители.
—При этом жить далеко от центра, от места учебы хотят и готовы далеко не все студенты или учащиеся. Вот выходом и становится приобретение долей в старом фонде, в коммуналках, —поясняет она.
Михаил Гаврилов добавляет, что достаточно редко пока приобретают доли-комнаты под сдачу в наём. Это инвестиционные покупки. Но в дальнейшем они будут становиться все более популярными, в связи с существенными изменениями в новостройках и переходе на проектное финансирование.
Как добавляет Татьяна Кочергина, ситуации, когда человек сознательно покупает долю, а потом постепенно выкупает их у других жильцов, а в итоге оказывается в отдельной квартире, весьма нередки. Выкупать поэтапно «квадраты» клиенту проще по деньгам, чем всю квартиру сразу.
При этом мнение о массовой скупке долей мигрантами эксперты считают весьма распространённым мифом. Как говорит Михаил Гаврилов, покупателей из Петербурга и приезжих интересантов можно разделить поровну. Граждане из других регионов и ближнего зарубежья приобретают доли для проживания, если не хватает денег на отдельную студию. Петербуржцы покупают для инвестиций, чуть реже для того, что фактически «заселиться» на квадраты.
Цена вопроса и риски
По данным Татьяны Кочергиной, средняя стоимость «квадрата» доли в Петербурге составляет в настоящее время 100 тысяч рублей. Таким образом, если в комнате площадью 10 метров имеется 10 долей, то ее стоимость будет не менее 1 млн рублей. В жилье со всем удобствами стоимость 1 кв. метра доли может доходить до 120-130 тысяч рублей. Впрочем, при желании можно найти «квадрат» и за 90 тысяч рублей, однако помещение, скорее всего, будет оставлять желать лучшего.
— Что касается стоимости долей, то если не брать в расчет варианты под прописку, то стоимость комнаты площадью 6-9 квадратных метров начинается от 800-850 тысяч рублей, — констатирует Михаил Гаврилов.
Между тем, несмотря на новые положительные тенденции на рынке долей, риски при их приобретении для населения все же сохраняются.
По мнению Игоря Аболемова, лот может не только не окупиться, но и “уйти в минус”. Такие проблемы характерны для долей в однокомнатных квартирах. Сделав вложение в подобный объект, покупатель не может вселиться или сдавать метры, при условии нахождения на этой площади другой семьи. Обычно, проживающие на таких «квадратах» люди другого жилья не имеют, поэтому судебных перспектив у этого объекта нет. На торги единственное жилье не выставишь, а коммунальные платежи вносить нужно. Такое развитие событий может привести к серьезным потерям владельца доли.
Еще одной распространенной оплошностью, которую допускают самостоятельные покупатели, является приобретение метров без просмотра. Продавец при реализации объекта уверяет, что соседом будет всего один человек. В реальности квартира реализуется, например, после пожара. Также регулярно встречаются случаи, когда сособстенниками выступают люди из других регионов, что накладывает серьезный отпечаток на привлекательность лота.
Александр Гиновкер напоминает, что главная проблема коммунальных квартир - отношения с соседями.
—Этот фактор имеет большое значение как при покупке объекта для собственного проживания, так и для инвестиций. Кстати, заметим, что доля, расположенная в удачном месте, может окупиться в срок до 10 лет. Однако такой объект более хлопотен, чем обычная квартира. По опыту скажу, что аудитория людей, снимающих комнаты более непредсказуема, чем та, что арендуют всю квартиру, — заключает эксперт.