Мода на деловые кварталы и общественные пространства. Где они могут появиться в Петербурге
Планы по строительству делового квартала на намывных территориях Васильевского острова крупный застройщик Glorax Development вынашивал еще с 2016 года. Тогда проект девелопера ЖК Golden City победил в международном архитектурном конкурсе комитета по градостроительству и архитектуре Смольного.
В четверг, 4 апреля, Glorax Development наконец-то представил конкретику по своим намерениям. Это произошло на фоне анонсированных недавно планов Смольного по созданию делового квартала, локация для которого еще выбирается. Кроме того, власти Петербурга в лице вице-губернатора Евгения Елина заявили о программе организации в городе общественных пространств.
Штаб-квартиры для бизнеса
Как сообщили в пресс-службе Glorax Development, в проект строительства делового квартала застройщик инвестирует 6 млрд рублей. Возведение объекта начнется уже в конце 2019 года. На участке площадью 2,5 га должны появиться 5 офисных зданий. Всего к 2021 году здесь возведут 110 тысяч «квадратов» недвижимости. Концепция делового квартала разработана голландским консорциумом KCAP+Orange Architects.
— В деловом квартале смогут разместиться штаб-квартиры крупнейших российских и зарубежных компаний. Будущие резиденты на начальном этапе проекта имеют возможность повлиять на экстерьер зданий. Архитектурно-градостроительной концепцией предусмотрено три вида фасадов с разными вариантами цветовых решений и остекления. Кроме того, владельцы смогут спроектировать рабочее пространство с учетом индивидуальных пожеланий, например, обустроить необходимое количество конференц-холлов или создать свой ресторан на крыше, — отметили в пресс-службе.
Как подчеркнули там выгодным преимуществом проекта станет транспортная доступность квартала. Он расположится на расстоянии 10 километров до Невского проспекта, а до аэропорта «Пулково» по Западному скоростному диаметру можно добраться всего за полчаса.
Здесь стоит отметить, что в конце марта вице-губернатор Петербурга Евгений Елин уже рассказал о перспективах создания делового квартала на территориях около Витебского проспекта. Конкретики чиновник не представил. Однако пояснил, что РЖД планирует перебазировать собственное грузовое депо, что позволит ввести в оборот 28 га. Евгений Елин припомнил также, что идея существовала еще со времен, когда город искал место для размещения офисов «Газпрома» и на повестке дня стоял вопрос о создании в Северной столице своего «сити».
На днях планы по созданию делового квартала на Витебском проспекте подтвердил глава комитета по экономической политике и стратегическому планированию Валерий Москаленко. Чиновник назвал и еще две локации, где могут быть реализованы такие планы. Это территории около ОДЦ «Лахта Центр» и аэропорта «Пулково».
Руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер уверена, что для создания деловых кварталов в Петербурге можно рассмотреть множество территорий, но начинать следует с тех, где есть больший потенциал. И с этой точки зрения выбор Смольного очевиден.
—Так, например, «Лахта Центр» в силу своей концепции стратегического объекта станет центром притяжения, и территория вокруг Лахты будет развиваться не только за счет переезда структур Газпрома. Эта локация сформирует вокруг себя деловой функционал естественным образом, поэтому ускорить этот процесс вполне логично. Пулково –еще одна ключевая точка для развития города, учитывая влияние и близость аэропорта. Сейчас мы наблюдаем поэтапное развитие Пулково, но в случае создания делового квартала необходимо будет решить вопрос с транспортной доступностью локации, — говорит эксперт.
Напомним, в начале этого года Смольный отказался от планов тянуть ветку аэроэкспресса от Витебского вокзала в Пулково. При этом компания «Старт Девелопмент» заявила о планах по строительству частного метро в направлении будущего города-спутника «Южный» за 160 млрд рублей.
Между тем, первый деловой квартал в Петербурге уже давно должен был заработать на полную мощь. Так старт проекта «Невская Ратуша» на Дегтярном переулке начался еще при Валентине Матвиенко, запустить объект на полную мощность собирались в 2012 году. Однако вопрос с переездом туда структур Смольного несколько лет затягивался. По существу перебазироваться в «Невскую Ратушу» чиновники начали только в 2018 году.
Есть в городе и такие крупные деловые проекты, как «Аэропорт Сити» около Пулково и «Санкт-Петербург Плаза» на Малоохтинском проспекте, но они больше ориентированы на работу в качестве бизнес-центров, а не кварталов.
В парках и депрессивных зонах
Успешный опыт создания общественных пространств, как признают эксперты, в Петербурге уже имеется. Яркий тому пример – это «Новая Голландия» на одноименном острове и «Порт Севкабель» на Кожевенной линии Васильевского острова.
Как отмечает куратор «Порта Севкабель» Алексей Онацко, сравнивать площадки ни в коем случае нельзя, у них разная история.
—Мы это коммерческий проект, «Новая Голландия» - меценатский. «Порт Севкабель» существует в жестких ограничениях бюджета и вынужден добиваться своих целей поэтапно и медленными темпами, постепенно развивая инфраструктуру и выводя новые площадки. Процесс идет, но за год многое было сделано, много чего запущено. С мая по октябрь в итоге у нас теперь нет свободных выходных. Все занято фестивалями. В этом году мы ожидаем, что через наш проект пройдет около 1 млн человек. У нас есть и международные гости. За лето площадка должна еще больше преобразоваться, — говорит Алексей Онацко.
Летом 2019 года в «Порте Севкабель» начнется строительство концертного зала, музея Арктики, спортивных секций и т.д.
Как поясняет Алексей Онацко, у проекта имеются 3 источника доходов: это постоянная арендная плата, сейчас имеется 70 арендаторов, организация мероприятий (краткосрочный наем площадей для фестивалей, конгрессов и т.д) и спонсорские деньги.
Общая площадь «Порта Севкабель» в настоящее время составляет около 12 тысяч «квадратов», летом она увеличится до 18 тысяч кв. метров. Всего же в рамках проекта заявлено 30 тысяч квадратов. «Новая Голландия» занимает одноименный остров площадью 7,8 га, пока пространство до конца, как и в случае «Порта Севкабеля», еще не освоено.
В планы Смольного входит создание общественного пространства на условиях государственно-частного партнерства в Таврическом саду. Среди потенциальных интересантов в СМИ называются Газпром и Ginza. Речь, в частности, идет об участке площадью 2,6 га на углу Потёмкинской и Шпалерной улиц, рядом со зданием оранжереи. По словам Евгения Елина, там должны появиться фуд-корт и интерактивное пространство для детей.
Еще одно общественное пространство должно появиться поблизости от уже упоминавшийся «Новой Голландии». Это участок между Конногвардейским бульваром, набережной реки Мойки и Исаакиевской площадью. Здесь есть объекты в собственности «Почты России», в планы которой входит реорганизация помещений.
Как считает генеральный директор Colliers International Петербурге Андрей Косарев, общественные пространства могут создаваться на базе совершенно разных площадок. Во-первых, это городские парки и скверы. В Москве общественные пространства имеются в парке Горького, Зарядье, Сокольники, Царицыно. Отсюда возникла инициатива с Таврическим садом в Петербурге. Кроме того, площадки могут организовываться в рамках коммерческих проектов девелопмента либо реконструкции (планы RBI в рамках проекта Futurist и т.п.)
В-третьих, общественные пространства открываются также в рамках регенерации промышленных и других депрессивных площадок (Стрит-арт музей, Голицын Лофт и др.) – тут зачастую реализуется микс креативных, коммерческих и общественных пространств.
—Проекты второго и третьего типа обычно инициируются и реализуются девелоперами и собственниками. Движущей силой создания таких пространств могут выступать как обязательства перед властями либо отсутствие альтернатив по доходному использованию части территории и площадей, так и некая яркая идея, которая позволит за счет генерирования новым пространством нужных потоков посетителей и формирования узнаваемости проекта обеспечить его успешность и привлекательность в глазах ключевых потребителей (покупателей жилья, посетителей коммерческих функций, арендаторов ресторанов и магазинов и других). Так, создание общественного пространства задолго до начала активного редевелопмента помогло «Новой Голландии» сформировать имидж проекта и потоки посетителей, которые сегодня работают на успешность проекта в целом, — говорит Андрей Косарев.
По мнению эксперта, в случае же с объектами первого типа драйвером могут и должны выступать власти, при этом качественный, интересный и востребованный продукт возможно создать только при непосредственном участии бизнеса. Такие проекты зачастую потребуют финансирования за счет бюджета, так как доходный потенциал, за счет которого возможно возвращать частные инвестиции, сильно ограничен – как форматом и количеством объектов в таких рекреационных территориях, так и сезонностью. Формы кооперации могут быть различными – ГЧП, передача в управление либо в аренду.
Руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин полагает, что общественным пространством можно назвать любой парк. Но современные площадки практически не существуют в отрыве от коммерческой функции.
—Если говорить про тот же проект в Таврическом саду, то стоит понимать, что там нельзя делать капитальных построек, например, аналогичная ситуация и в Парке Горького, но там присутствует практически все ресторанные группы со своими проектами, которые смогли найти решение – нестационарные сооружения, которые обеспечены высоким потоком, — констатирует эксперт.