Номер в отеле, который можно купить

Понятие «апартаменты» пришло к нам из Европы не так давно, и не все понимают, что это такое. В представлении многих — что-то вроде элитной квартиры-студии. На самом же деле, это формально нежилая недвижимость, предназначенная для жизни. И у этого парадокса есть своё объяснение.

Бум апартаментов начался с того, что во время кризиса 2008 года офисная недвижимость оказалась невостребованной, а свои инвестиции застройщикам терять не хотелось. Тогда они решили многочисленные офисные помещения превратить в жилые апартаменты, но при этом формальный «нежилой» статус остался. Конечно, для покупателей такие «квартиры» стали лакомым кусочком: и цена ниже, чем на жилую недвижимость, и местоположение хорошее — вдали от массовой застройки. Для девелоперов это стало зелёным светом: теперь можно строить дешевле, обходя СНИПы и ГОСТы жилого строительства.

Интересно, что на Западе такой разницы, как правило, нет. Там под апартаментами обычно подразумевается жильё с дополнительным набором гостиничного сервиса.

Почему рынок апартаментов в Петербурге растёт?

Сегодня в Петербурге высокая конкуренция в строительстве жилой недвижимости. Построить апартаменты для проживания, и в то же время для коммерческой деятельности на «нежилой» земле — это один из способов решения проблемы в условиях конкурентной борьбы.

— Рынок апартаментов в Петербурге находится в активной стадии развития. Количество земли ограничено, и все интересные локации для строительства жилья либо уже освоены, либо выкуплены наперёд. Поэтому девелоперы будут обращать внимание на участки, предназначенные для коммерческой недвижимости. По итогам первого квартала на рынке апартаментов Санкт-Петербурга представлено 36 комплексов, более 20 проектов находится в разработке. Среди заявленных проектов преобладает комфорт-класс, а спрос по-прежнему на высоком уровне, — говорит управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.

Московский рынок апартаментов немного отличается от петербургского, поскольку «превращение» офисов в «квартиры» началось именно в столице. В 2015 году в Москве из всей проданной недвижимости, предназначенной для жилья, 40% пришлось на долю апартаментов, а в 2017 году такая тенденция повторилась и в Петербурге.

— В прошлом году у нас рынок апартаментов вырос вдвое. А первый квартал текущего года уже показал 55% рост по отношению к первому кварталу 2017-го — реализовано более 900 лотов. Сейчас в продаже порядка 300 000 кв. м апартаментов. Уверен, все они будут проданы, согласно планам девелоперов, — говорит генеральный директор компании «ПСК-Недвижимость», которая строит апартаменты, Сергей Мохнарь.

Лидером по площади застройки апарт-комплексов среди городских районов Санкт-Петербурга является Московский район, на него приходятся 18,3% от всех строящихся апартаментов (83 099 м2). Немногим лидеру уступает Выборгский район (16%). Здесь строятся 72 836 м² апартаментов. Третье место занимает Василеостровский район. Здесь возводится 15,1% от всех строящихся апарт-комплексов.

Как утверждает, Константин Сторожев, председатель Экспертного совета по апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), основной объём строительства апартаментов в Василеостровском районе сосредоточен на намывных территориях.

Плюсы апартаментов

Даже в апартаментах эконом-класса, как правило, нестандартная планировка. Вы смело можете дать волю своим чувствам и в полной мере включить воображение, так как апартаменты никак не привязаны к стандартам жилищного строительства: видовые окна, отсутствие перегородок, несколько кухонь, возможность любой перепланировки и множество других прелестей «свободной» от ГОСТов жизни. При этом, на рынке существует огромное количество предложений с готовыми «дизайнерскими» отделками на любой вкус и цвет. По информации Экспертного совета по апартаментам РГУД, на данный момент с отделкой продают 64% находящихся в предложении апартаментов.

Соседом апартаментов даже эконом-класса может оказаться престижный офисный квартал, элитный жилой комплекс или исторический центр города. Теперь вы житель «свободного» дома, а не участник очередной массовой застройки, ведь к нежилому строительству требования не такие высокие.

В связи с этим и цена за квадратный метр в апартаментах ниже на 15-20%, чем в аналогичной квартире. Их стоимость зависит от класса. Диапазон цен колеблется от 65 тыс. рублей за квадратный метр в проектах комфорт-класса до 400 тыс. рублей в премиум-сегменте.

В комплекте с апартаментами могут прилагаться сервисные услуги. Приобретая в свою собственность фактически номер в отеле, глупо ими не воспользоваться. Например, ресепшн, зона ожидания в вестибюле. За дополнительную плату вам сделают уборку помещения и погладят белье.

Для тех, кто приобретает недвижимость в инвестиционных целях, есть сервисные апартменты. Как объясняет Сергей Мохнарь, это фактически апарт-отель, и арендаторы получают весь набор предназначенных для них услуг.

Главный плюс покупки сервисных апартаментов — это низкий порог входа в инвестицию, утверждает Катерина Соболева. То есть апартаменты дают проживающим новый уровень сервисного обеспечения, а инвестором — высокую доходность. Она может составлять от 8% до 17% в месяц, в то время как при сдаче квартиры всего лишь 3-4%.

Чтобы освободить себя от всех забот сдачи апартаментов в аренду, собственнику предоставляется возможность заключения договора с управляющей компанией на управление номером. Все хлопоты по поиску гостя, его заселению, регистрации, оплате коммунальных платежей, снятию показаний приборов учёта, решению спорных ситуаций с гостем в этом случае берёт на себя управляющая компания, а собственнику только остается получать чистую прибыль.

Минусы апартаментов

О всех преимуществах этого вида недвижимости умеючи распишет реклама, однако потенциальному потребителю следует познакомиться и с другой стороной медали за покупку апартаментов.

Как было уже отмечено ранее, апартаменты — возможность для творческого полёта фантазии, поскольку «жилищные» СНИПы и ГОСТы остаются на усмотрение застройщика. Но есть ли вероятность того, что в виду катастрофически тонких стен, вам придётся каждый день «наслаждаться» композициями поселившегося по соседству музыканта?

— Апартаменты не относятся к жилым помещениям, нужно понимать, что в зависимости от класса объекта, качество может существенно разниться — утверждает Катерина Соболева.

Однако сами строительные компании утверждают обратное. Всё зависит не от класса апартаментов, а от их назначения: в комплексах, построенных непосредственно для проживания конечного потребителя, проблем с шумоизоляцией и теплоэффективностью быть не должно.

— Да, нормы для нежилых помещений менее строгие, чем для жилых. Ниже этих норм строить нельзя, а вот выше — пожалуйста. Разница в назначении апартаментов. Есть объекты, которые изначально проектируются, как апартаменты для последующей сдачи в аренду. Они продвигаются, как объект для инвестиций, а на первое место выходят программы доходности. Если апарт-комплекс создавался, в первую очередь, для жилья будущих собственников, то застройщик к вопросам шумоизоляции, теплоэффективности, подготовке воды и т. д. подходит гораздо аккуратнее. Например, в Санкт-Петербурге мы строим как раз такой апарт-комплекс. Он ориентирован на конечного потребителя, — объясняет Сергей Мохнарь.

Однако, если за стенкой кто-то всё-таки шумит, то пожаловаться на это вы не сможете. На апартаменты не распространяются статьи Кодекса РФ об административных правонарушениях, касающиеся жилых помещений. Например, в апартаментах можно проводить круглосуточный ремонт или открыть хостел, за это ничего не будет.

Поскольку апартаменты — это не жильё, при их приобретении невозможно задействовать ни одну из жилищных субсидий или социальных программ — например, материнский капитал. А вот ипотека и рассрочка возможна.

Также у нежилой недвижимости ещё одно принципиальное отличие от квартир. По словам экспертов, средняя стоимость коммунальных платежей выше на 15-20%, чем в жилом фонде, поскольку объём, качество и характер предоставляемого сервиса принципиально отличаются в зависимости от инфраструктуры здания и управляющей компании.

Однако, по словам девелоперов, они стремятся применять энергосберегающие технологии, нивелируя разницей в энергопотреблении разницу в тарифах.

Пожалуй, самым основным минусом апартаментов является невозможность постоянной регистрации. Помещение, в котором можно прописаться на постоянной основе, должно иметь статус жилого и отвечать всем требованиям строительных стандартов и норм. В жилых помещениях, не предназначенных для постоянного проживания (гостиницы, санатории и базы отдыха) регистрация возможна, но временная (на пять лет с возможным последующим продлением). Поскольку в России апартаменты приравниваются к статусу гостиницы, то такой закон на них тоже распространяется.

Но, увы, как утверждает адвокат Виктория Малиновская, временная регистрация не будет гарантировать вам должного медицинского обслуживания, а ваши дети рискуют не попасть на очередь в школу. Ко всему прочему, около нежилой недвижимости скорее всего будет отсутствовать социальная инфраструктура — по закону застройщик не обязан строить детский сад или поликлинику возле апартаментов.

Такой парадокс в недвижимости, конечно, не остается без внимания со стороны властей — разговоры о необходимости признать апартаменты жильём, как в Европе, ведутся несколько лет. В прошлом году правительство Москвы готовило поправки в законодательство, уравнивающее в статусе апартаменты и квартиру, но они не были приняты. В случае, если вы всё-таки захотите перевести свои апартаменты в жилое помещение, вы быстро разочаруетесь — по словам Виктории Малиновской, это невозможно.

— Апартаменты невозможно перевести в жилое помещение, поскольку на законодательном уровне изначально зафиксировано, что строительство велось как нежилое. В градостроительном плане всегда чётко прописан этот фактор, — поясняет юрист.

Сергей Мохнарь отмечает, что апарт-отели привлекают современных молодых людей с активной жизненной позиций, которые уже имеют в собственности жилую недвижимость, и вопрос с пропиской у них закрыт. Целевая аудитория апартаментов не такая консервативная, как у квартир, и в больших объёмах социальной инфраструктуры она не нуждается.

По словам экспертов, петербургский рынок апартаментов будет расти и дальше, поскольку меняются запросы аудитории, для которой ценностью становится не владение собственностью, а возможность её качественно использовать.