Недвижимость на миллиарды. Кто купит здания СПбГУ, комитетов и Крестов?

Движение – жизнь. Видимо, под этим лозунгом решили жить и работать в последнее время петербургские чиновники. И если в некоторых аспектах с данным постулатом поспорить никак нельзя, то в других его применение вызывает только вопросы и недоумение.

СПбГУ. Сто миллиардов рублей на коммуникацию

Переселить студентов из исторического центра в поле – такой проект рассматривается в Петербурге с 2013 года. Идея проста: в наше время самые важные открытия совершаются на стыке наук, и значит, чтобы эффективнее организовать работу молодых учёных и их наставников, следует собрать все факультеты под одной крышей. А для этого нужно построить единый кампус за чертой города.

Предполагается, что реализация проекта будет стоить 100 миллиардов рублей, а сам переезд займёт десять лет. Стоит ли оно того? Об этом мы спросили у экспертов. Спойлер: никто из специалистов не ответил нам «да».

Антон Финогенов, генеральный директор Института территориального планирования «Урбаника» и специалист в сфере градостроительной экономики, рассказал, что, в принципе, рынок коммерческой недвижимости в Петербурге серьёзно отстаёт от Москвы, а кризис усугубил ситуацию ещё больше. Поэтому процесс привлечения инвесторов к освободившейся в центре площади, в любом случае, будет идти очень медленно. И совершенно точно очередей за «золотыми квадратами» в центре не будет.

Как и в ситуации со зданиями комитетов и госучреждений, которые должны будут освободиться в 2018 году, нельзя сказать, что корпуса университета будут крайне востребованы – или, напротив, все останутся не у дел. У каждого здания – свой личный потенциал, зависящий от расположения, планировки, охранного статуса и множества других факторов.

– Это удобная схема по получению федерального финансирования, – прокомментировал ситуацию с СПбГУ Антон Финогенов. – Мало кто у нас ею пока воспользовался. Но если одновременно с корпусами университета будут освобождаться здания администрации – такой объём специфической недвижимости наш рынок точно не «съест».

Вопрос фундаментальной концепции

– Для чего в рамках образовательного процесса нужен переезд? – задаётся вопросом Финогенов. – Я понимаю, для чего техническому вузу в теории нужен переезд: ряд испытательных модулей должны располагаться за городом, потому что там может быть санитарная зона, вибрации и прочее. Техническому вузу необходимо размещать часть исследовательских модулей в полях, так как ему нужна кооперация с технопарками. Они занимаются прототипированием, работают вместе со стартапами. А вот для чего гуманитарным факультетам вдруг ехать в какое-то поле? Мне это не понятно.

По словам Финогенова, обсуждать новое применение старых корпусов СПбГУ несколько преждевременно – ведь совсем не факт, что «бриллиантовый» проект переезда будет осуществлён. Прежде, чем говорить о сгоне студентов под одну крышу, необходимо в мельчайших деталях продумать фундаментальную концепцию этого переезда.

И здесь возникает три вопроса целесообразности: образовательный, экономический и социальный.

– Реально ли это с социальной точки зрения? Не потеряет ли конкурентоспособности вуз? Не снизится ли его привлекательность для студентов? Пока неудачная история с недостроенным кампусом в Петергофе показывает, что и преподаватели, и студенты всегда категорически против переезда. В петергофский кампус были вложены большие деньги, но фактически он только разорвал связи между факультетами, – разводит руками Финогенов.

Нельзя упускать из вида и вопрос транспорта – ведь сейчас добираться до кампуса в Петергофе совсем не просто, и по дороге от электрички до аудитории студента легко могут, к примеру, ограбить.

– Поэтому – сначала, концепция, отвечающая на огромное количество вопросов, и потом уже – все эти информационные шумы, – подводит итог директор института «Урбаника».

Владимир Фролов, главный редактор журнала об архитектуре, урбанистике и дизайне «Проект Балтия», не хочет рассуждать о данном вопросе даже в теории:

- Я надеюсь, что разум возобладает, и этого всё-таки не произойдёт.

Расположение университета в исторических корпусах – это часть имиджа Петербурга, уверен Фролов:

– Петербургская архитектура обладает своим собственным обучающим потенциалом. Наш город служил вдохновением для многих представителей культуры. Поэтому очень важно сохранить университет у нас в центре.

Размещение в корпусах СПбГУ гостиниц и офисов, считает редактор журнала, уничтожит идентичность этих зданий и плохо скажется на имидже города в целом. Без сомнения, любой пустующий объект можно переоборудовать – но всегда остаются несколько «но».

– Набор городских функций, возможных способов использования зданий довольно ограничен, - поясняет Фролов.

Бизнес, привыкший к истории

Что же касается переезда пятнадцати комитетов и нескольких госучреждений в новый комплекс «Невская ратуша» – здесь всё вполне оправдано, считает Антон Финогенов. И продать недвижимость администрации вполне реально. Расположение в центре – всегда плюс, а старые инженерные системы, планировка и прочие моменты «историчности» – не приговор.

– У нас бизнес вполне привычен находиться в старом фонде, – рассказывает гендиректор «Урбаники». – Не так уж у нас много новых бизнес-центров в исторической части города, особенно близко к «золотому треугольнику». Весь вопрос в планировке и состоянии. Если планировка не очень удачная, а состояние ниже среднего, то, конечно, продать за хорошую сумму такую площадь будет сложно. Хотя вообще, я думаю, что на 1-2 тысячи метров хорошего здания в центре города практически всегда можно найти покупателя – под деловую функцию. Пусть и не очень быстро, но можно.

Плюс зданий, в которых располагаются комитеты и госучреждения города – в том, что они не очень крупные и, чаще всего, удобно расположены. Если цены на эту площадь не будут «заламывать», как на метры в люксовом бизнес-центре, проблем с продажей не будет, считает Финогенов. Но больше 5-10 тысяч квадратов подобной недвижимости в год вряд ли получится продать.

Но если недвижимость администрации и университета будет «выброшена» на рынок одновременно – тогда случится явная передозировка. Потребность бизнеса в площадях в центре города есть, хором говорят специалисты, но она совсем не так велика, чтобы одним махом проглотить такие объёмы.

Кресты: новая мекка для хипстеров или «генератор особых эмоций»?

Если недвижимость комитетов и СПбГУ – пока ещё дело перспективы, то вот освободившиеся корпуса Крестов на Арсенальной набережной – данность. В своё время «тюремный квартал», возведённый архитектором Антонио Томишко, был примером воплощения самой передовой архитектурной мысли. Внучка архитектора Эрика Сидорова рассказала, что именно после возведения Крестов в нашей стране на смену карательной системе пришла пенитенциарная. А сами здания, построенные её дедом – настоящие дворцы среди себе подобных.

Евгений Герасимов, генеральный директор архитектурной мастерской «Евгений Герасимов и партнёры», построившей «Невскую ратушу», считает:

– Нужно, как рачительный хозяин, определить, что ты хочешь, а чего не хочешь, чтобы с этим местом произошло, а потом выставить на продажу. Дальше бизнес сам разберется, что с этим делать.

«Бизнес сам разберётся», «бизнес справится», рынок расставит все точки над «i» – так в один голос говорят специалисты. Но вот «разберётся» он с жильём только постфактум, когда миллиарды будут потрачены, а перестановки сделаны. Так что думать всё же следует заранее. И просчитывать все риски при создании «фундаментальной концепции». Ведь спрос на «золотую недвижимость» в Петербурге – не резиновый.